Bons tempos aqueles em que os cuidados antes de se comprar um imóvel se limitavam a conferir certidões, matrícula e afins. Há alguns anos, passou a ser imprescindível a análise de passivos ambientais para áreas não só comerciais, mas de condomínios residenciais também. Até mesmo quem vai reformar precisa atentar-se aos prestadores de serviço que contrata para se proteger de eventuais prejuízos que o terceiro possa fazer ao meio ambiente.

A advogada Renata Franco, especialista em Direito Ambiental e Regulatório, alerta que, ao adquirir um imóvel, não basta checar somente o aspecto econômico. É preciso analisar previamente se há contaminação do terreno e de seu entorno, bem como observar ao redor se existem atividades que possam impactar o imóvel, como por exemplo, uma indústria, um posto de combustível etc. Ela ressalta que, cada vez mais, a legislação que protege o meio ambiente aumenta a sua abrangência cobrindo questões antes não consideradas. “A eventual presença de passivo pode acarretar, além de problemas de ordem financeira para quem tem um negócio, desgaste à imagem institucional da empresa e responsabilização de ordem criminal”, argumenta.

Renata explica que a obrigação pela preservação do meio ambiente é compartilhada e objetiva (Lei n.º 6.938/81). Segundo a especialista, a teoria do risco da atividade veio para disciplinar as atividades lesivas ao meio ambiente. Com isso, não se discute culpa, mas sim a responsabilidade que pode recair a todos aqueles que estão envolvidos na atividade, seja de forma direta ou indireta. “Se um morador está reformando a casa e contrata um fornecedor de caçambas e o caçambeiro descarta o entulho em local inapropriado, tanto a empresa, quanto o dono da casa que o contratou respondem pelo prejuízo ambiental. O cuidado com a natureza também é de incumbência do contratante do serviço”, alerta.

No entanto, emenda Renata, o contratante pode exigir que o texto do contrato registre uma cláusula específica que o salvaguarde de um eventual problema referente a questão ambiental. “Caso o meio ambiente venha a sofrer algum dano e haja condenação no processo, o contratante pode entrar com uma ação regressiva para pedir o reembolso dos valores do fornecedor”.

Renata lembra que, não raro, depara-se com inúmeras situações de compra de área sem a devida análise pela vertente ambiental e o novo adquirente passa a assumir a responsabilidade pela remediação e/ou locações em que os inquilinos deixam passivos ambientais. Segundo ela, garantias preventivas como essa podem ser feitas para qualquer contrato que envolva terceiros, a exemplo de locação e venda de imóvel ou outro tipo de negociação. Para evitar que chegue a este ponto, a advogada sugere: “Conheça detalhes sobre a atividade desenvolvida pelo prestador de serviço, suas instalações e sua regularidade documental, entre outros dados”, recomenda.

Contaminação do solo: década de 1970

Os problemas de contaminação do solo no Brasil começaram a aflorar na década de 1970 por conta do processo de industrialização e da criação de órgãos ambientais regulatórios à época.

Ainda, de acordo com informações da Cetesb, o solo foi considerado por muito tempo um receptor ilimitado de materiais descartáveis, como o lixo doméstico, os efluentes e os resíduos industriais, com base na suposição de que a terra apresentava capacidade ilimitada de neutralização das substâncias nocivas presentes. O que se mostrou, a partir de então, um pensamento infundado.

Segundo pesquisa realizada pelo Ministério da Saúde, existem mais de 15 mil áreas contaminadas por substâncias tóxicas no País, com a exposição direta a 1,3 milhão de pessoas. Nesse diagnóstico nacional, o Estado de São Paulo aparece como a região mais crítica: tem 157 áreas de contaminação, que colocam em risco 470 mil pessoas.